房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税计税方式
日期：
2026-07-24
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房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税计税方式
类别 | 项目内容 |
一、一般纳税人 | 房地产开发企业 |
增值税征收方式 | （1）一般征收方式：营改增之后的项目 （2）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指： （一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 |
1.一般征收方式 | 营改增后的新项目 |
销售额 | 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。 |
增值税计算公式 | 销售额（不含税）=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%） |
销项税=不含税销售额*9% |
应纳增值税税额=销项税-进项税 |
预缴增值税 | 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 |
应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3% |
2、简易征收方式 | 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法计税 |
销售额 | 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 |
增值税计算公式 | 销售额（不含税）=全部价款和价外费用÷（1+5%） |
应纳增值税税额=不含税销售额*5% |
预缴增值税 | 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 |
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% |
二、小规模纳税人 | 房地产开发企业 |
适用简易征收5% | 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照财税〔2016〕36号《附件一：营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 |
预缴增值税 | 房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 |
增值税计算公式 | 销售额（不含税）=全部价款和价外费用÷（1+5%） |
应纳增值税税额=不含税销售额*5% |
政策依据 | 国税总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》、财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》及附件 |