一、适用范围

纳税人转让从房地产二级市场购入超过1年（不含1年）的房产、自建房使用超过1年（不含1年）的房产以及从房地产三级市场购入的房产，适用旧房转让土地增值税政策。

从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用、出租等用途超过1年（不含1年）的，转让时适用旧房转让土地增值税政策。

纳税人转让从房地产二级市场购入未超过1年（含1年）、自建房使用未超过1年（含1年）的房产，不适用旧房转让土地增值税政策。

二、扣除项目方式

1.按发票金额扣除

公式：扣除项目金额=购买原价+加计扣除数（发票金额*5%*N）+税费

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管税务机关确认，可以按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目。“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年;超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。

扣除项目具体包括：购买原价、加计扣除数额、按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

2.按评估价扣除

公式：扣除项目金额=评估价*成新度折扣率+地价+税费

纳税人以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。扣除项目具体包括：建筑物重置成本价乘以成新度折扣率，取得土地使用权所支付的地价款，按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。按评估价作为扣除项目，评估价是指建筑物的评估价，不包含土地价款。

3.核定征收

对转让旧房过程中有下列情形之一的，可以按照核定征收方式计征土地增值税：

（一）未能提供合法、有效的房屋购买合同和构成房屋原值的相关凭证，不能正确计算房屋原值的；

（二）未能提供支付合理费用的相关凭证，不能正确计算合理费用的。

核定征收包括核定扣除项目、核定征收率：

（一）核定扣除项目，指纳税人不能提供购房发票，主管税务机关在确定其加计扣除基数时可以依据不动产证登记价格或在国土产权管理部门查询的原购买价格核定。

属于自建房（含适用旧房政策的房地产开发产品）的，主管税务机关可以依据房产建造价格以及原地价款，核定加计扣除的基数。

（二）核定征收率，指按照核定征收率计算应当缴纳的土地增值税。

核定征收方式一般只适用个人，部分地区也适用企业，具体以各地税务文件为准。【深圳执行】核定征收率仅适用于个人转让存量房土地增值税征收。

三、其他说明

纳税人转让从房地产二级市场购入未超过1年（含1年）、自建房使用未超过1年（含1年）的房产，不适用旧房转让土地增值税政策。

扣除项目具体包括：取得土地使用权支付的地价、购买原价、自建房建造价格、按国家统一规定交纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金。

依据文件号

财法字〔1995〕6号、财税[2006]21号、国税函〔2010〕220号、国家税务总局公告2016年第70号、国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号