第二节  投资性房地产的确认和初始计量

一、投资性房地产的确认和初始计量

将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；（2）．该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

 【例题8-1】20x7年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量。

甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产－写字楼      12 000 000

贷：银行存款                    12 000 000

   【例题8-2】沿用【例8-1】假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。

甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产－成本（写字楼）      12 000 000

贷：银行存款                           12 000 000
（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量

企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

【例8-3】20×7年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。20×7年10月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。20×7年11月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的实际造价均为l 000万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。
    甲企业的账务处理如下：
　　土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=[600×（1 000÷3 000）]=200（万元）
　　借：投资性房地产－厂房　　　　　　　　　　　　10 000 000
　　　　贷：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　10 000 000
　　借：投资性房地产－已出租土地使用权　　　　　　2 000 000
　　　　贷：无形资产－土地使用权　　　　　　　　　　 　2 000 000
    （三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量

参见“房地产转换和处置”部分内容。

二、与投资性房地产有关的后续支出

（一）资本化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。

  企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

    采用成本模式计量的，投资性房地产进入改良或装修阶段后，应当将其账面价值转入“在建工程”科目。借记“在建工程”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”等科目，贷记“投资性房地产”科目。发生资本化的改良或装修支出，通过“在建工程”科目归集，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。改良或装修完成后，继续用于投资性房地产的。应当从在建工程转入投资性房地产，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”

科目。

采用公允价值模式计量的，投资性房地产进入改良或装修阶段，借记“在建工程”科目，贷记“投资性房地产—成本”、“投资性房地产—公允价值变动”等科目；在改良或装修完成后，继续用于投资性房地产的，借记“投资性房地产—成本”科目，贷记“在建工程”科目。

【例8-4】20×7年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。
　　本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。
　　甲企业的账务处理如下：

（1）2003年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：

借：在建工程                    14 000 000

    投资性房地产累计折旧         6 000 000

贷：投资性房地产—厂房             20 000 000
　　（2）20×7年3月15日～l2月10日：
　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　1 500 000
　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　1 500 000
　　（3）20×7年12月10日，改扩建工程完工：
　　借：投资性房地产－厂房　　　　　　　　l5 500 000
　　　贷：在建工程　　　　　　　　　　　　　　l5 500 000

（二）费用化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

【例8—5】  甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出1.5万元。

    本例中日常维修支出属于费用化的后续支出，应当记入当期损益。

    甲企业的账务处理如下：

    借：其他业务成本  15 000

       贷：银行存款    15 000